오늘은 사하구 대장! 부산 사하구 괴정동에 위치한 22년 12월 입주를 시작한 신축 단지 힐스테이트 사하역을 분석해보겠습니다. 상권, 학군, 공급 등 전반적으로 분석해보려 합니다.
힐스테이트 사하역
주소 : 부산 사하구 괴정동 1208
준공 : 2022년 12월
규모 : 1314세대/ 총 12개동 / 38층
용적률/ 건폐율 : 245%/ 14%
건설사 : 현재 엔지니어링
단지평형 구성
34평(114) : 1,238세대
40평(134) : 38세대
46평(153) : 38세대
위치
사하역 도보 4분 거리에 위치한 힐스테이트 사하역
역을 이용하는 사람들이라면 매우 선호할 만한 위치입니다.
역에서 아파트 앞쪽으로는 평지이며 아파트는 단차가 있으나 엘리베이터로 오르내릴수 있어 경사라고 보기는 어려울 것 같습니다.
직장
사하구의 직장을 보면 500인 이상 기업도 4개 뿐이며 한번도 들어보지 못한 기업들이였고 대부분 제조업 기반입니다.
지적편집도를 보면 사하구는 산업단지가 크게 형성되어져 있는데 대부분 중소기업 위주의 산업단지로 고소득 직장도 없는 편입니다.
하지만 신평,강서구 산업단지까지도 차량이동으로 멀지 않아 직주근접의 수요가 있을 것으로 보였습니다.
환경
사하구의 1등 상권은 하단역 인근이며, 괴정역 인근도 뉴코아 아울렛 뿐 만아니라 괴정시장 등 상권이 활발하게 형성되어져 있었습니다. 스타벅스도 하단역과 괴정역에 위치해 있습니다.
사하역은 하단역과 괴정역의 중간이며 괴정역까지는 가까운 거리에 상권이 형성되어 있다는 장점이 있고
대형마트인 롯데마트 까지는 차량 5분거리로 이동이 가능합니다.
하단역, 괴정역과 달리 사하역 인근 상권은 조금 더 주거지 위주의 상권 이여서 안정적인 느낌이 들었는데요! 하지만 아파트 인근 상권은 매우 부족한 편이며 추후
괴정 5구역, 당리 2구역이 들어오게 되면 전체적인 분위기가 더 좋아질 것으로 예상됩니다.
하단역 인근에 종합병원이 있으며 차로 15분 거리 안에 부산대병원, 동아대병원, 고신대병원이 위치해있습니다.
사하구에는 큰 백화점이 없다는 단점이 있고 백화점 이용시 중구로 이동해야 합니다.
학군
부산시 내에서 사하구의 학업성취도를 보면 평균 성취도가 90% 이상인 학교가 건국중과 하단중 (하단역 인근) 동주여중(대티역 인근) 으로 3곳이나 있었습니다. 하지만 그 이외의 학교들은 80%대로 이 3곳을 제외하면 평균 학군이 좋은 편은 아닙니다.
사하 힐스테이트는 사남초 초품아 입니다.
사하 힐스테이트 에서는 대부분이 당리중과 사하중으로 배정받을 예정인데 현재 학업성취율을 낮지만 주변 아파트들이 대거 입주하고 환경이 좋아지면 학군도 좋아질 수 있지 않을까 생각되며 현재로서는 학군으로 수요를 끌어당기기는 어렵다고 생각됩니다.
학원가는 당리동에 가장 많이 위치해있으며 괴정동 쪽에도 있어 사하 힐스테이트에서 학원가 라이딩은 가능할 것으로 보입니다.
향후 공급 및 재개발, 재건축
힐스테이트 사하역 앞쪽으로 괴정 5구역이 재개발 되어질 계획이며 3,509세대가 롯데, 포스코 건설로 지어질 예정이며
바로 옆인 당리2구역도 한화건설이 591세대로 계획되어져 있어 합쳐 5000세대 이상의 균질성 있는 아파트 단지가 되어질 예정입니다. 괴정 5구역이 착공되어 입주하는 시점까지는 거주요건이 좋지는 않을 수 있으나 입주 후에는 일대가 많이 달라질 것으로 생각됩니다.
가격
힐스테이트 사하역의 실거래가를 보면 21년 7억 8천까지 거래되었다가 현재는 4억 후반에서 5억 초반으로 거래가 되고 있습니다. 전세가는 저층의 경우 2억 2천 부터 2억 7천 사이에서 거래가 되고 있습니다.
네이버 호가의 경우 34평 기준 전세 중층이 2억 3천에 나와있네요.
22년 12월 입주를 기점으로 매매, 전세 매물건수는 많이 줄어든 모습입니다. 4억 9천에 매수한다고 해도 투자금이 2억 6천가량 들어갈 것으로 예상됩니다. 입주장이고 현재 부산이 전체적으로 전세가가 많이 받쳐주지 못하는 모습으로 투자로 접근하기에는 어려움이 있어 보입니다.
1,000세대가 넘는 대단지에 힐스테이트라는 브랜드, 역세권, 신축, 초품아를 모두 만족시키는 힐스테이트 사하역
사하 대장인 만큼 사하에서 실거주하기에 부족함이 없어 보이는 단지였습니다!
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