앞으로 5년, 집을 사고 팔 타이밍은 정해져 있다 리뷰

책 제목 : 앞으로 5년, 집을 사고 팔 타이밍은 정해져 있다
저자 : 삼토시
출판사 : 위즈덤하우스
핵심문장
#서울 #앞으로 5년 #포스트 서울

빅데이터가 말해주는 폭등 전야 서울

P23
이미 인구 감소가 시작된 대한민국, 핵심지 접근은 이제 생존의 문제다
>> 저자가 보여주는 일본 예시를 봐도 핵심지, 입지가 좋은 곳에 대한 갈망이 커지는 것 같다. 따라서 더 좋은 입지를 알아차릴 수 있도록 앞마당을 많이 늘려놓아야 할 것이다.


P58
신도시 조성은 서울 집 값이 급등세를 보이면 이를 진정시키기 위해 발표되는데 이후 토지보상금이 지급돼 서울 집값은 오히려 더 상승한다. 정상적인 상승세를 보이던 서울 부동산에 유동성(토지보상금)이 유입돼 더 큰 버블이 생기고 신도시 완성 및 입주 시작으로 그 버블이 붕괴되면서 경착륙을 하게 되는 것이 서울 부동산의 역사였다. (중략) 서울 2021년 급등의 마지막 퍼즐, 3기 신도시 토지보상금이 기다리고 있다.
>> 토지보상금은 전혀 관심이 없었는데 부동산 시장에 끼치는 영향이 매우 크다는 것을 알게 되었다.

P 61
다주택자들의 주택임대사업자 등록 및 증여 확대로 서울의 매물 잠김 현상은 뚜렷해졌다
>>
2018년 다주택자들이 세금 부담을 줄이기 위해 대거 임대사업자에 등록을 하면서 세제혜택을 받으려면 최장 8년간 집을 보유해야 해 주택을 매도하지 않기 때문에 유통매물이 감소되었다고 한다. 그러면 8년 후에는 집이 쏟아질 수도 있으려나?

서울 부동산 중장기 하락장이 시기상조인 이유
1) KB 부동산 기준으로 1987년~ 1990년. 1999년~ 2009년 대비 과거의 상승률보다 낮은 수준
2) 3기 신도시의 영향력은 크나 5년 내에 신도시 입주는 힘들어 보인다
3) 서울 주택구입 부담지수는 전고점에 이르지 못함
4) 양도세 중과로 다주택자 매물이 나오지 못하며 분양가 상한제, HUG의 저분양가 유도에도 불구, 힘을 발휘하지 못하고 있음.
5) 2009년 1월 전세가율 38.2, 2020년 12월 기준 56.1%

서울 매도 타이밍이 온다

P 70
2023~2024년 이후 서울을 중장기 하락장으로 이끌 첫 번째 퍼즐은 바로 서울의 입주 물량 확대다
서울의 대표적인 매매 실수요층이 2024년부터 급감하기 시작한다

P74
주택의 가격을 결정하는 수요와 공급에서 공급은 주택의 입주 물량과 교통망의 개통 외에 매물이 나올 수 있는 환경도 큰 비중을 차지한다. 2023~2024년까지 상승장이 펼쳐진다면 임대등록기간 종료 후 부과되는 세금 부담을 피하고 시세 차익을 실현하기 위해 주택임대사업자가 매물로 내놓는 양이 상당할 것이다.

P76
따라서 3기 신도시 역시 입주 시 서울의 전세가에 큰 영향을 미쳐 매매가에도 간접적인 하방압력을 제공할 것이다.
>> 서울의 입주물량, 3기 신도시, 신안산선 개통, 임대사업자 물량 등 다양한 데이터들을 종합해 저자는 2023년에서 2024년 경이되면 서울이 하락장으로 접어들 것이라 예측한다.

2023년 이후 포스트 서울을 찾아라

P87
서울과 부산의 큰 차이점은 서울이 매매지수와 전세지수 간 격차가 벌어졌다 좁혀지는 과정을 반복하면서 버블 역시 커졌다 작아지는 모습이라면, 부산을 비롯한 대부분의 광역시는 2000년 이후 매매지수와 전세지수 간 차이가 거의 없이 등락을 함께 한다는 것이다. 차이점이 시사하는 바는 크게 두 가지다. 첫째, 서울에는 전국적인 투자수요가 몰리다 보니 버블 크기(매매지수와 전세지수의 차이)가 상대적으로 클 수밖에 없는 반면, 6대 광역시는 버블 크기가 작은 안정적인 시장이다. 둘째, 6대 광역시는 매매지수와 전세지수가 함께 움직이는 시장이기 때문에 전세가에 영향을 가장 많이 주는 입주 물량 분석이 향후 장세를 전망하는데 크게 도움이 된다.
>>
지방시장은 매매와 전세가의 흐름이 같이 가기 때문에 입주물량이 매우 중요하다는 사실을 깨달았다. 그래서 항상 부동산에서는 미분양과 입주, 공급물량을 보라고 하는 것이구나 깨달았다.


P115
2020년대 후반부는 정비사업 규제의 여파가 가시화돼 서울의 공급절벽이 본격화되고, 노후 단지의 급증으로 더는 재건축 요구를 무시할 수 없게 되는 데다 1기 신도시까지 대규모 멸실에 가세하는, 즉 공급 급감의 이벤트들이 모이는 '퍼펙트 스톰'의 시기다. 그리고 이때가 서울 진입을 노리는 이들에게 마지막 기회가 될 것이다.

P116
내가 전망한 서울 아파트 시장의 정점이 2023~2024년, 2023년 서울 아파트 자체적인 입주 물량 확대, 2024년 서울, 경기 10~11년 차 부부의 급감에 GTX-A와 신안산선 개통, 2026년 등록 임대주택 물량의 매물 출회와 3기 신도시 입주 시작으로 서울 부동산은 중장기 조정장에 빠져들 것이다. 3기 신도시 입주가 마무리되고 서울의 공급절벽이 이어지는 데다 중장기 하락장 끝에 시행될 부양책으로 2028년경 서울 부동산은 바닥을 다지고 다시 상승장에 접어들 가능성이 크다.
(중략) 2020년 후반부에 서울 부동산 1년이라도 반등에 성공한다면 그때 진입을 결정해도 무방하다. 그 이후 수년간 상승할 가능성이 크기 때문이다.
>> 나는 지방에 살기 때문에 지방 부동산에만 관심을 가졌는데 서울 부동산에도 관심을 가지고 저자가 말한 대로 진입의 기회가 온다면 나도 서울에 부동산에 투자를 해보고 싶다는 생각이 들었다.

총평

지역 간의 양극화는 심해질 것이며 일본 부동산을 보더라도 핵심지와 비핵 심지의 양극화는 점점 더 심해질 것이라고 이야기한다. 내 스스로도 입지가 더 좋은 지역으로 옮겨가고자 하고 일자리가 많고 더 가까운 지역에 살고 싶어 한다.
이 책에서 삼토시는 모든 아파트 분석을 데이터에 기반해 보여주고 있다. 2021년 서울이 아직 버블의 정점에 다다르지 않은 이유와 경기가 포스트 서울이 될수 없는 이유를 보여주는데 그중 서울, 경기 10~11년차 부부 와 서울 아파트의 시세 증감이 상관관계가 있다는 점은 참 놀라웠다. 10~11년차 부부가 서울의 대표적 실수요층이라는 것 주택임대사업자, 양도세 중과 등 환경이 집값에 영향을 줄 수 있다는 점을 배웠다. 삼토시는 2023-2024년 경에 서울이 중장기 하락장이 올 것이라고 예측하고 있으며 지방광역시로 눈을 돌려야 한다고 한다. 지방광역시는 입주물량에 따라 전세가가 영향을 많이 받기 때문에 입주물량을 확인하는 게 중요한 것 같다. 내가 관심 있는 부산은 2023년 이후 물량 부담이 상당히 줄어들면서 투자 가치가 있다는 점. 부동산 지인에서도 확인해보니 2024년 공급이 현저히 낮았다.
인천이나 대구는 물량부담이 높고 광주, 대전은 주택구입 부담지수가 높아 상대적으로 높으며 고평가 돼있을 가능성이 높고 향후 입주 물량을 관심을 가지고 지켜보아야 한다고 한다. 서울과 비교해서 지방광역시의 전망에 대해서도 예측을 해주고 있어서 유익했다. 또한 이 책에는 규제에 대해 쉽게 풀어나가 가독성이 좋았고 앞으로 5년 부동산의 타이밍에 대해서도 한번 더 고민해볼 수 있는 기회였다.